房地产市场化进程中个人房产保有量急剧膨胀，个人房产是否课税具有多重效应，既事关当期经济和社会发展，又牵动总体制度变革走势，同时也涉及不同收入阶层对社会主义道路和改革开放的信心。设计个人房产课税制度改革方案，必须通盘权衡利弊得失。首先要明确两个问题：改革是不是要解决高收入群体不缴纳财产性税收问题？改革的目的是不是为了打压房价？目前，不少人认为高收入群体未缴纳财产性税收，因而要对个人房产课税，这种观点未免偏颇。由于我国已建立个人财产课税制度，且主要集中在财产形成和财产转让两个环节，加上我国已形成相对规范、完整的市场经济体系，所以漏税不会大面积发生。
房产课税压低房价的观点也不合理。房产课税是财产课税的一种，在这一古老税种刚产生时，房价并不高。房地产业发展过程中，房价潮起潮落，但各国政府很少运用财产课税手段来控制房价。从理论上看，在房价上涨期形成房产买卖投机行为时，税收成本根本不是超额负担，因为只要房价涨，税收负担就可转嫁出去。目前探讨实施房产税改的真正目的是实现税收公平，使财产课税覆盖房产，而不仅限于汽车、金融财产等。
任何一个税种的税制都不是孤立的，个人房产课税涉及多个税种，深化改革极其复杂。因此，实施改革要从多环节税负总量均衡分布、征税范围协调选择、纳税人梯队布局等角度去设计思路。具体说就是设计各个环节课税的税率时要统一协调，确定征税范围充分考虑各个环节课税特征的差异，选择纳税人时要坚持均衡分布原则，不能仅针对某一收入阶层，要把量能课税和区别纳税有效衔接。
设计房产保有课税制度，还要充分考虑其他环节税制状况。我国正在探索不动产保有环节税制改革，上海（楼盘）、重庆（楼盘）两地试点从整体看，成功之处在于有的放矢、量能课税、兼顾短期和长期利益，今后如在全国推行，以完善现行房产税为切入点应是简便易行的选择。
但必须指出，要达到稳妥推进改革的效果，理应充分考虑不动产各环节课税之间关系的协调性，具体讲就是要在综合考虑土地税费制度改革、契税改革、增值税扩围改革、车船使用税改革等之间关系的基础上确定方案。以增值税扩围改革为例，如果今后建筑业、交通运输业的营业税改为增值税，那么，不动产转让的营业税是否改为增值税就有待研究，因为建筑业缴纳增值税势必连带出不动产购进和销售的增值税扣税问题。
谈及房产税改革时，人们总是把房与地的课税混在一起。从国际经验看，个人住房课税都是土地和房产分开课税的，欧、美、日均如此。其关键原因是这些国家的土地是私有化的，房产被认定为土地上的附着物。也就是说房地分别课税，是针对不同商品课税。
我国情况比较复杂，主要是土地只有使用权的转让，但房屋本身又被视为有产权和转让物。所以，不动产课税总是房地合一，但真正实施个人住房课税时，矛盾就暴露了。比如土地出让金，住房购买者已缴纳了这笔费用，如不做扣除，保有环节当然无法课税。
因此，不如房、地分别课税。既然开发商已缴纳了土地出让金，就应该禁止这笔费用向下转嫁，个人购买房产时不再负担这笔款项，然后在个人住房保有环节课税。当然，对不同情形的房产，要实施差别课税制度。
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